建瓯市人民政府关于印发建瓯市商品房预售资金监督管理暂行办法的通知

建瓯市人民政府门户网站 发布时间:2017-04-21 发布机构:建瓯市人民政府 作者(文号):瓯政综〔2017〕72号 浏览数:
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瓯政综〔201772

 

 

建瓯市人民政府关于印发建瓯市商品房

预售资金监督管理暂行办法的通知

 

各乡镇人民政府、街道办事处,市直有关单位:

经市政府同意,现将《建瓯市商品房预售资金监督管理暂行办法》印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。

 

 

建瓯市人民政府

201749

(此件主动公开)

 

建瓯市商品房预售资金监督管理暂行办法

 

第一条  为促进房地产市场健康发展,保障商品房交易双方的合法权益,规范商品房预售资金的监督管理,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔201053号)和《福建省商品房预售暂行办法》等法律法规、政策,结合本市实际,制定本办法。  
   
第二条  凡在本市范围内许可预售的商品房建设项目,其商品房预售资金的存入、支出、使用和监督管理,适用本办法。
   
本办法所称商品房预售资金,是指房地产开发企业将其开发的商品房在不动产首次登记完成前预先出售给预购人,由预购人按合同约定支付的全部购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等)。
   
本办法所称预售人,是指预售商品房的房地产开发经营企业。
    本办法所称预购人,是指购买预售商品房的单位和个人。

本办法所称监管银行,是指能够达到预售资金网络化管理所需的技术标准,满足预售资金监管要求的商业银行。

本办法所称监管账户,是指房地产开发企业在监管银行设立的专门用于商品房预售资金管理的账户。

第三条  商品房预售资金监管适用于预售环节,不包括现房销售。商品房预售资金监管遵循政府监管、银行配合、多方监督、专款专用的原则。
   
第四条  建瓯市规划建设和旅游局是全市商品房预售资金监管行政主管部门(以下简称“监管部门”),负责全市房地产开发项目的商品房预售资金的监督管理工作,并依法查处预售人违法、违规使用商品房预售款项的行为。
   
监管银行应协助监管部门对商品房预售资金监管账户进行监督管理,按照监管规定和有关内部管理制度配合做好相关工作。

第五条  监管部门应当建立统一的商品房预售资金监管系统,实现对商品房预售资金网络化监管。

第六条  预售人申请办理《商品房预售许可证》之前,须在受托银行设立监管账户,同时有多个在建项目申办《商品房预售许可证》的,应分别设立监管账户。监管账户不得开通任何形式的自助转账业务。预售人凭银行出具的开户证明,与监管部门、预售人委托的商业银行三方签订商品房预售资金监管协议(以下简称“监管协议”)。

预售人因开发规模、按揭额度等原因,需增加监管银行,或由于开户银行服务等原因需变更监管银行,经监管部门同意增设或变更监管账户后,按上款要求签订监管协议。

若预售人在原开户银行有设定建设用地使用权、在建工程抵押贷款的,申请变更监管银行前,预售人应征得原贷款银行同意,并出具原贷款银行允许变更监管银行的函件给监管部门。

第七条  预售人在申请办理《商品房预售许可证》时,应当在预售方案中明确预售资金监管方案,并提交与监管银行签订的监管协议。预售资金监管方案应当包括:监管账户名称、账号;监管项目位置、坐落、范围;监管资金总额、重点监管资金额度及使用计划等相关内容。
   
第八条  商品房预售资金监管期限,自预售人取得商品房预售许可证之日起,至完成不动产首次登记后止。
   
第九条  预售人取得商品房预售许可后,应在售楼场所公示预售资金监管方案和监管协议。
   
第十条  商品房预售时,预购人应当根据购房合同约定的付款方式及期限,将购房款直接存入监管账户,预售人不得在监管账户外收存除定金外各种形式的购房款项。预售资金未能及时存入监管账户的,暂停商品房买卖合同网上签约的使用功能。

预售人收取的定金,应当在商品房网上签约后3日内存入监管账户。
   
预购人申请商品房按揭贷款的,预售人应当提供监管账户作为贷款到账账户。贷款(包括公积金贷款)银行应当将预购人的贷款款项直接划入监管账户。    

第十一条  品房预售资金实行全程监控、重点监管的原则。
    商品房预售资金全程监控是在监管期限内对商品房预售资金实行全过程监督。

有关单位对商品房预售资金监管账户进行冻结或划扣监管资金的,监管银行应当说明商品房预售资金及监管账户的性质,并当日书面告知监管部门。

重点监管是指对完成工程项目建设所需预售资金进行重点监管。重点监管资金额度参照建设项目综合造价情况以及该项目的交付使用条件等因素确定,原则上不超过建设项目工程造价总额的1.2倍。
   
重点监管资金只能用于购买本工程开发建设必需的建筑材料、设备,支付工程建设的施工进度款及支付本工程其他相关费用,不得挪作他用。

第十二条  项目建设符合下列节点的,房地产开发企业可以申请支取重点监管资金:

(一)建成层数达到规划设计总层数30%的,累计申请支取资金额度不得超过重点监管资金额度的30%

(二)建成层数达到规划设计总层数50%的,累计申请支取资金额度不得超过重点监管资金额度的60%

(三)主体结构封顶的,累计申请支取资金额度不得超过重点监管资金额度的80%

(四)单体工程竣工的,累计申请支取资金额度不得超过重点监管资金额度的95%

监管账户资金余额不得低于重点监管资金额度的5%,完成不动产首次登记的,解除资金监管。

第十三条  监管账户入账资金超出重点监管资金额度的,预售人可向监管部门申请提取,优先用于工程建设或偿还本项目抵押贷款。

第十四条  预售人按节点申请支取重点监管资金时,应向监管部门提交下列文件:

(一)商品房预售资金使用审批表;

(二)建成层数达到规划设计总层数30%、建成层数达到规划设计总层数50%、主体结构封顶的,提交建设、施工、监理单位三方出具的证明文件,监管部门现场勘查(必要时);

(三)单体工程竣工的,提交竣工验收备案表;

(四)监管银行提供的预售资金缴存、支出对账单。

第十五条  监管部门收到预售人的用款申请后,应当自受理之日起2个工作日内完成审核,符合使用条件的,监管部门在申请表上出具核准意见。

第十六条  预售人凭监管部门出具的核准意见,向监管银行申请拨付监管资金。监管银行应当在收到申请的2个工作日内,按照监管协议约定的方式拨付相关款项。支付工程建设施工进度款时,支付给本地建筑企业的提供增值税发票;支付给外地建筑企业的提供建瓯市国税局预缴税单。款项应当直接打入施工企业指定的账户。

第十七条  预售人与预购人解除商品房预售合同的,监管账户入账资金未达到重点监管资金额度的,预售人可持监管部门出具的预售款监管账户定金(房款)退款审批表,向监管银行申请退回已入账的相应购房款,监管银行应当在2个工作日内拨付;监管账户入账资金超出重点监管资金额度的,由预售人自行结算退款。

第十八条  监管账户内资金未达到剩余工程建设节点用款额度时,预售人因支付工程建设费用或农民工工资困难,存在社会矛盾风险隐患,确需使用预售资金支付相应费用的,可向监管部门提出书面用款申请,经监管部门审核后,可启动应急用款方式支取资金。监管部门应监督该项目的资金使用。

第十九条  预售项目完成不动产首次登记的,预售人可持不动产登记机构出具的不动产权属证书、房地产开发公司开具的增值税发票原件和监管部门出具的《撤销商品房预售款监管审批表》,向监管银行申请解除资金监管并撤销监管账户。监管银行审核符合条件的,应在3个工作日内解除对该项目的预售资金监管,并撤销监管账户。

第二十条  预售人有下列情形之一的,由监管部门责令限期改正,暂停该项目监管资金拨付,暂停商品房网上签约备案,将其违规行为予以公示,记入企业信用档案。情节严重或拒不整改的,依照《城市商品房预售管理办法》的规定,予以处罚。

(一)房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工的;

(二)预售项目存在严重质量问题的;

(三)未按规定将定金或房价款存入监管账户的;

(四)以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的;

(五)未依照本办法规定使用商品房预售资金的;

(六)提供虚假资料逃避监管的。

第二十一条  施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售资金的,由监管部门将其违规行为记入企业信用信息系统,并依法对相关责任单位和责任人予以处理。

第二十二条  税务机关可与商品房预售资金监管系统对接,对预售项目的施工合同和工程款支付情况等涉税信息进行查询和监管。

第二十三条  监管银行在与监管部门签订商品房预售资金监管金融服务协议后,提供相应的金融服务,并与商品房预售资金监管系统对接,实现信息互通共享,确保业务办理连续、安全、便捷。

第二十四条  监管银行应当指定专人负责预售资金监管工作,配合监管部门对商品房预售资金的收存、使用情况依法监督检查。

第二十五条  监管银行发现预售资金未按时、足额存入监管账户的,应及时将相关情况抄送监管部门。

第二十六条  监管银行应加强监管账户管理,建立健全授权审批等内部管理制度,定期核查预售资金审批支出等环节的制度执行情况,发现违规出账等问题的,应立即改正。

第二十七条  监管银行有下列行为的,监管部门按照商品房预售资金监管金融服务协议暂停或终止其监管银行资格,并由其承担相应责任,同时通报金融管理部门。

(一)未按规定审核用款申请,拨付预售资金的;

(二)未按照《商品房预售资金监管协议》监管商品房预售资金或擅自挪用监管资金的;

(三)未按规定将预售资金存入监管账户的;

(四)贷款(包括公积金贷款)银行未将预购人的贷款款项转入监管账户的;

(五)其它违反预售资金监管规定的行为。

第二十八条  商品房预售资金监管工作人员在监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十九条  本办法由建瓯市规划建设和旅游局负责解释。

第三十条  本办法自颁布之日起施行。施行之日起新批准预售许可的商品房适用本办法。

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